Как купить гараж и проверить договор на юридическую чистоту

После покупки машины многие автовладельцы задумываются над покупкой гаража. Со стороны выглядит всё просто: заключить договор с гаражным кооперативом, платить раз в месяц за место и охрану и всё в порядке. После этого некоторые автовладельцы пытаются выкупить гараж и сталкиваются с юридическими проблемами. Земля может оказаться в наследование, а постройка не зарегистрирована в Росреестре.

Разбираем в статье основные проблемы, с которыми могут столкнуться автовладельцы при покупке гаража:

Перед оформлением договора — проверьте продавца и его права на самое строение гаража, а также его права на землю. Часто выходит так, что владелец может иметь правоустанавливающие документы только на строение, но не на землю. В таком случае они часто говорят, что землю можно быстро оформить в Реестре на себя. После выяснится, что у земли другое предназначение: на его месте должны были построить детский сад или другой объект. По итогу получается, что постройка гаража в этом месте была незаконной.

Если хотите проверить продавца — закажите выпуски из ЕГРН на сам объект, и проверьте назначение земли на Кадастровой карте. Так можно предусмотреть большинство рисков при покупке гаража. Заказать выписку из ЕГРН можно через МФЦ, если вам необходима проверка объекта недвижимости перед покупкой, то можно оформить услугу на сайте reestr.net.

Оформить договор купли-продажи гаража можно тремя способами: с помощью юриста, нотариуса или самостоятельно составив договор по шаблону. Если вы хотите оформить договор самостоятельно — нужно указать обязательно следующие данные:

— Паспортные данные продавца и покупателя;

— Объекты договора. Если продавец продаёт землю и гараж вместе — можно оформить два объекта сразу в одном договоре;

— Указать данные объектов. Если недвижимость и земля зарегистрированы в базе ЕГРН — нужно указать адреса и данные об объектах полностью;

— Сумма договора. Прописью и цифрами, чтобы нельзя было подделать сумму;

— Акт приёма передачи. Это может быть отдельный документ или прописан в договоре. Так можно обезопасить себя оттого, что продавец резко передумал передавать права на объекты.

Если не указать эти данные — договор могут признать недействительным, как и сделку. Поэтому важно указать все данные в договоре, чтобы при оспаривании, можно было доказать свою правоту.

В российском правовом поле нет понятия «гараж». Чаще всего его приравнивают к понятию обычной недвижимости. Из этого следует то, что нет отдельного закона, который бы регулировал отношения между покупателем и продавцом во время продажи и покупки гаража. Сейчас есть три закона, которые регулируют такие сделки:

— Гражданский кодекс. Он защищает права покупателя и продавца во время самой сделки.

— Градостроительный кодекс. В нём прописаны нормы о том, что человек может строить на своём участке любую недвижимость и не согласовывать её, только если она нежилая.

— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Он регулирует регистрацию объекта после завершения процесса купли-продажи и передачу прав на собственность.

С точки зрения закона, гараж — это сооружение или строение. Отдельного понятия «гараж» как отдельный объект недвижимости — нет.

Перед тем как подписывать договор купли-продажи стоит определиться какой гараж будет фигурировать в сделке. На рынке недвижимости есть три вида таких гаражей: самострой без документов, гаражи в ГСК и отдельные гаражи с одним собственником.

Безопаснее всего заключать сделку, где гараж является отдельной постройкой с одним собственником. Это связано с тем, что у собственника чаще всего земля и сама постройка оформлены в Росреестре и из-за этого не будет проблем с оформлением покупки.

Если покупать гараж в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), он будет оформлен как доля в самом кооперативе. Долей будет являться сам гараж. Земля под гаражом в ГСК чаще всего оформлена на бессрочное пользование, аренду у местного самоуправления или в собственности кооператива. Перед подписанием договора удостоверьтесь, что у ГСК есть документы на землю. Чаще всего, землю могли забрать без оформления и построить на ней гаражи. В этом случае эти постройки считаются незаконными.

Самый опасная покупка гаража — у которого нет документ. Так земля под гаражом может считаться наследованной и передача её может осуществляться только с условием передачи наследования покупателю. Если же оформить договор купли-продажи, тогда такую сделку могут признать недействительной и аннулировать. В таком случае покупатель потеряет деньги и гараж.

Помимо, договора купли-продажи понадобятся следующие документы для оформления сделки:

— Заявление об учёте и регистрации недвижимого имущества;

— Паспорта покупателя и продавца;

— Если гараж покупается у юридического лица, понадобятся следующие документы: учредительные документы, документ о постановке в ФНС и выписка из ЕГРЮЛ;

— Если гараж выкупается у ГСК, понадобятся следующие документы: справка о членстве, справка о погашении паевого взноса с подписями главного бухгалтера или уполномоченного лица, документ о праве на паенакопление, учредительные документы кооператива и документ о праве собственности на участок и сам гараж кооператива;

После сбора документов и подписания договора купли-продажи можно обратиться в МФЦ или региональный офис Росреестра, чтобы заключить сделку. А также подать документы можно не только лично, но и направить по почте или подать электронно. Если нужно отправить документы по почте, то договор купли-продажи нужно будет нотариально заверить. После этого Росреестр окажет услуги в течение 7 рабочих дней. Если с документами проблем нет — покупатель получит выписку из ЕГРН с изменением владельца.

Оформление всех услуг будет зависеть от региона, специалиста, а также от сложности при оформлении строения и участка под гараж. Госпошлину за покупку гаража будет платить покупатель. Стоимость — 2000 рублей.

1. Перед покупкой гаража — проверьте есть ли собственника правоустанавливающие документы на гараж и на землю. Если их нет — от сделки лучше отказаться.

2. Проверить собственника можно через выписку из ЕГРН.

3. Если с правоустанавливающими документами все в порядке — нужно обратиться в МФЦ.